最多只能“85折”！楼市“限跌令”下有开发商变相给优惠房价会怎么走？

近日，北京周边城市张家口发布通知，要求新取得预售许可证的项目不得以低于备案价格85%的价格销售。这一规定被外界称为“跌停板令”。中新经纬注意到，由于临近北京，加上冬奥会的预期刺激，张家口房价之前曾大幅上涨，但随着北京及周边地区楼市调控政策的相继实施，房价开始由涨转跌。

最近很多城市都出台了类似的政策，比如不按商品房备案价销售，打击恶意降价。在抑制房价上涨后，出台了限制房价下跌的政策，引起了市场的广泛关注。业内人士预计，未来仍会有城市跟进并出台限制房价下跌的政策。但这并不意味着整体市场会走弱，有发展潜力的城市群仍有增长空间。

主城区房价下跌30%，部分项目以低于成本价出售房屋。

事实上，张家口市住建局等四部门联合发布的《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，不仅房价“有限下跌”，房价也“有限上涨”，其维护市场稳定的态度显而易见。

根据上述通知，“稳房价”要严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度，所有项目不得超备案价销售；取得预售许可证的项目不得低于成本销售，取得新预售许可证的项目不得低于备案价格的85%。

针对“限降令”政策，张家口市住建局房地产监管科科长杜在接受当地媒体采访时指出，目前，以张家口主城区为例，房价已从高峰时的约13000元/平方米降至均价8000多元/平方米。特别是2021年下半年以来，张家口主城区及周边出现了不少楼盘，由于现金流和销售回款的压力，开始低于成本价销售。

杜认为，通过大刀阔斧的降价等措施，换来了市场轰动和买家人气，降价项目短时间内以价换量，取得了良好的销售效果，资金迅速回笼。然而，一些房地产项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了很大的影响，也给其他房地产项目带来了很大的销售压力。

从13000元/平方米到8000多元/平方米，以此计算，近几年张家口主城区房价下降了30%左右。

张家口房地产经纪人郭林告诉中新经纬，近两年张家口楼市价格战激烈，价格明显下降。现在是“金九银十”，很多楼盘都在搞特价房。位于万全区的河北本土头部房企项目以成本价销售，目前价格仅为4200元/平方米，比周边便宜2000元/平方米。她说：“开发商说特价房数量少，但10月以后，不清楚价格能否恢复。”

关于“限价令”的影响，另一位当地房产中介告诉中新经纬，政策刚刚出台，影响还没看到。“现在张家口房价降得太多了，政府想保持房价稳定。未来降价太多的楼盘，可能不容易通过网签。”

为了避免跌停，一些开发商变相向买家提供优惠。郭林说：“市区一个楼盘前几年最高售价达到13000元/平方米，现在已经超过7000元/平方米。为了避免限制，开发商会给买家送车位、装修材料、家电等，优惠力度相当大。”

当地一位房地产销售人员也向中新经纬证实，不少开发商都出台了上述优惠措施。“一会儿

经过几年的深度调控，房地产市场表现出一定的疲态，相关部门对房地产开发企业融资端的监管使企业压力倍增，部分城市和地区新房降价销售现象逐渐增多。面对这波房价下跌，部分城市开始稳定房地产市场预期，发布“限价单”的城市数量大幅增加，包括菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。

今年8月9日，湖南省岳阳市要求市中心城区新建商品房销售价格备案；备案后，商品房销售的实际成交价格不得高于备案价格，且不得低于备案价格的85%；否则，商品房网上签约备案系统会提示商品房网上签约销售合同无法签订；开发企业确需调整备案价格的，可在6个月后申请调整。

江阴市住建局8月31日发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》表示，严禁低价倾销和价格战，坚决杜绝恶性竞争、降低标准和质量、延期交货等违法行为。

可以发现，这些城市大多属于三四线及以下城市。市场热的时候，这些城市的房价会随着大城市的房价快速上涨，但随着市场转冷，气温下降更明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这种政策让买房人对全国市场有了更清晰的认识，即并非所有城市的房价都在上涨，但部分三四线城市面临去库存的压力，这反映了部分非热点三四线城市在强调控下继续低成交量的现状。

广东省住房政策研究中心首席研究员李分析中新经纬称，房地产对三四线城市经济增长、投资和消费的驱动力较强，因此对房地产下跌的容忍度较低。与一二线重点城市相比，三四线城市产业结构不仅简单，而且相对传统，升级缓慢。房地产繁荣，依赖于该行业强大的产业关联性，带动投资、消费和就业的增长。市场下行时，对三四线城市的影响自然会更大。

房地产的基本面有变化吗？

“跌停板令”之所以备受关注，不仅与大量城市出台此类政策有关，还与当前市场情绪有关。

经过几年的楼市调控，包括一二线核。

心城市在内的许多城市，市场热度都有所降低。例如，深圳近几年的房价出现大幅上涨，但随着二手住房指导价政策的落地，降价趋势明显，房产中介门店也出现“关店潮”。另外，当前一些知名房企资金链紧张问题持续引发关注，让外界对市场走势愈发谨慎。

不过，李宇嘉认为，从局部看，房地产市场表现较差，但从全局看却并不差。国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%。

“调控政策如此密集，资金面史无前例紧缩，行业还能有这么大涨幅，可见房地产行业穿过了众多周期，自有其强大的发展韧性与承压能力。所以，这个行业的基本面没有变化。”李宇嘉判断称。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬分析，出台“限跌令”的城市普遍面临着房价疲软、库存较高的情况，这也是很多三四线城市面临的共同难题，在未来一段时间内，出台“限跌令”的城市或许仍会增加。但这并不代表着整体市场会很差，那些人口有流入、产业有支撑的城市群、都市圈，未来仍有潜力，房地产市场有增长空间。

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